7月1日起，全省房屋交易执行统一的《商品住宅使用说明书》和《商品住宅质量保证书》(合称“两书”)范本。日前，江门市住建局在官方网站转发《关于在全省执行统一的商品住宅使用说明书和商品住宅质量保证书的通知》(简称《通知》)，对房地产开发企业提出多项要求：在商品住宅交付使用时，必须向购买人提供“两书”，作为商品房买卖合同的补充约定;应在售楼地点醒目位置公示“两书”示范文本;房地产开发企业自行印制“两书”，编号由“项目法人统一社会信用代码+年份+编号”组成，同一套住宅的“两书”编号一致且唯一。
市住建局提醒，作为购房人，在签署《商品房买卖合同》时，要注意对“两书”的内容进行详细了解后再签署;在收楼时，必须向开发企业领取编号一致的“两书”。
A 7月1日起全省统一执行新版“两书”
近日，记者走访了江海府西板块、滨江板块的部分项目，其营销负责人大多表示，近一年多来，他们都会在签署《商品房买卖合同》时附上“两书”让购房人签。
其实，“两书”并非新鲜事物。据市住建局房地产和产权管理科相关人员介绍，1998年10月11日，我市原建设局根据原建设部印发的相关规定制定了“两书”版本;2016年7月14日，市住建局印发了《关于印发新版<商品住宅质量保证书>和<商品住宅使用说明书>样本的通知》，明确了保修项目、最低保修期限和保修期限的起始日期以及住宅部门的使用说明和注意事项，明确要求房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须要以一套(幢)住宅为单位填写和办理“两书”手续，并向用户提供“两书”;今年5月25日，市住建局印发了《关于转发在全省执行统一的商品住宅使用说明书和商品住宅质量保证书的通知》，要求2018年7月1日(含)起，交付使用的新建商品住宅，应使用全省统一的“两书”示范文本。
B 房子如何保修和使用，“两书”给出新说明
“两书”示范文本均要求一式二份，购买人、房地产开发企业或其委托的物业服务企业等保修单位各持一份，作为商品房买卖合同的补充约定。
那么，新版“两书”有何亮点呢?
市住建局房地产和产权管理科相关人员表示，《商品住宅使用说明书》要求商品房购买人或房屋使用人需要按有关规定和要求进行装饰、维修，正确使用各类设施、设备，确保建筑结构、设施的使用安全，维护全体业主的共同利益。如自行添置或擅自改变、移动、改装、损毁房屋结构、设施等，造成房屋质量受损，给其他购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任，房地产开发企业不承担相应的保修责任;要求填写商品住宅工程概况、商品住宅建筑主体结构位置平面图、给排水布置示意图、电气线路布置示意图和管道燃气线路布置示意图，这利于购买人全方面了解自己的房屋，更好、更合理地装修、使用房屋。
记者留意到，《商品住宅使用说明书》里列举了多项使用说明和注意事项，比如，阳台不得随意封闭，不得集中或超负荷堆放物品;安装防盗网应遵守有关规定，不得凸出外墙安装防盗网和晒衣架等;空调安装位置应统一。
市住建局房地产和产权管理科相关人员还讲到，《商品住宅质量保证书》规定，商品住宅保修期自房地产开发企业将竣工验收合格的住宅交付商品房买受人之日起计算，公用部位保修期自项目竣工验收合格之日起计算，国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行，但因用户使用不当、擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的损坏和质量问题，不属于保修范围;同时要求填写工程竣工验收情况、房地产开发企业委托维修的单位。
记者留意到，《商品住宅质量保证书》里列举的保修项目共有15项，大到地基和主体结构及屋面防水等，小到门窗翘裂、五金件损坏及灯具、电器开关等，均明确了保修最低期限、保修责任和维修处理期限，其中，屋面防水的最低保修期为5年，保修期如因防水材料、设计或施工质量而导致天面渗水、滴漏，开发企业或维修单位将无偿维修并满足有关规范及标准，并需在3日内答复;再比如，墙面、顶棚抹灰层脱落以及地面空鼓开裂、大面积起砂的最低保修期为1年，应由开发企业或维修单位无偿修复，并需在3日内回答复;白蚁防治的最低保修期为15年，在白蚁防治的保治期限内，发生蚁害，白蚁防治单位将无偿进行灭治，并需在3日内答复……
《商品住宅质量保证书》还写到，在保修期内，房屋使用人在正常使用本商品住宅发现房屋出现质量缺陷时，应及时向开发企业或维修单位报修，开发企业或维修单位免费承担保修责任。在接到用户报修后，开发企业或维修单位将及时到现场核查情况，并在维修处理时限内答复修复时间。除经鉴定需要较长时间外,开发企业或维修单位将于7天内完成修复，并经业主或鉴定机构签署验收合格书;未按规定时限进行维修或逾期未完成维修工作的，业主可自行委托进行质量鉴定和质量维修，鉴定费、维修费用由开发企业或维修单位承担;在履行保修责任过程中需要业主配合、协助的，若业主不配合、协助而导致开发企业或维修单位无法履行保修、修补责任的，相关后果由业主承担。
C 明确买卖双方权责，便于双方合理维权
记者梳理发现，2017年第二至第四季度，市住建局受理网上(含12345政府服务热线和局网站)有关江门中心城区(蓬江区、江海区)房地产市场投诉事项共344宗。按性质主要分价金事项、商品房交付使用事项、其他事项、涉嫌违规销售事项等六项，其中，“商品房交付使用事项”共有93宗，占比27%，位居第二。
“如果开发商和业主发生了纠纷，双方以前如果有约定的，遵从其约定，如果没有约定的，按照现在的新版‘两书’，便于双方合理维权。”广东法大春秋律师事务所律师林智勇表示。
广州大学房地产研究所所长、房地产专业首席教授及广东省房地产业协会专家委员会委员陈琳指出，“两书”并非新概念，多年前已有实施，但这次广东省统一的新版“两书”，无论是内容上看，还是从意义来看，都有很大进步：一方面，改观了过去各地自行制定“两书”的状态，更为统一、规范，比如，屋面防水的最低保修期，此前有的要求是5年，有的要求是3年，而现在统一成5年;另一方面，条款更加明细，对购房人的保护更加有力，比如，墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏的保修期，以前是1年，现在为5年，时间大幅延长;另外，“两书”有很强的操作性，房屋出现问题后，对开发商有很强的追溯性。
“总的来说，让开发商和购房人的权责更加清晰，但相对而言，购房人更为弱势，所以对他们的保护力度更大，特别是《商品住宅质量保证书》，相当于是开发商针对房屋质量对购买人做出的法律承诺文书。”陈琳同时指出，“两书”将倒逼开发商更加重视产品质量。
D购房者要妥善保留“两书”
市住建局房地产和产权管理科相关人员提醒说，作为开发企业，要严格按照规定对“两书”进行编号、统计、归档和备案，将其作为商品房买卖合同的补充约定，提供给购房人;同时要明确自己是作为商品房质量第一责任人，承担商品房保修责任。作为购房人，在签署《商品房买卖合同》时，要注意对“两书”的内容进行详细了解后再签署;在收楼时，必须向开发企业领取编号一致的“两书”，并在相应位置填写姓名和时间;收楼后，要妥善保留“两书”，按照签署的“两书”有关规定，使用房屋、报修和维护自身权益。
他同时表示，如果房地产开发企业不按照规定提供“两书”给购房人或者在售楼地点醒目位置公示“两书”示范文本，可以向住建部门反映;若维修单位和开发企业都不履行保修责任，可以向住建部门反映，或者循法律途径解决，同时购房人应该注意保留有关证据(如报修的书面材料、证明房屋出现质量缺陷的相片等)。
